פסק-דין בתיק ע"א 5707/04

ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של המפקח על בתים משותפים בירושלים, בתיק 57/04, שבו נדחתה תביעת המערערת והמשיבה שכנגד ("הנציגות") לקבל צו מניעה קבוע, האוסר על המשיבים והמערערים שכנגד ("המשיבים") להשתמש בחצר לצרכי עסקיהם ולהניח בחצר מיטלטלין, ובה בעת נדחתה תביעתם הנגדית של המשיבים למתן צו מניעה קבוע, האוסר על הנציגות ועל יתר דיירי הבית המשותף (משיבים שכנגד 12-2: "הדיירים האחרים") לעשות שימוש ייחודי במחסנים שבנו תחת שטח דירותיהם.

בכתב התביעה שהגישה הנציגות נגד המשיבים נטען, כי המשיבים החלו להפעיל בקומת הקרקע של הבית מסעדה והנם עושים שימוש בחלק מחצר הבית, הסמוכה למסעדה, שהיא רכוש משותף, על-ידי הצבת שולחנות, כסאות ואביזרים שונים עבור לקוחות המסעדה. טענתה של הנציגות הייתה, כי השימוש הנעשה על-ידי המשיבים בחצר אינו שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף. מכאן עתירתה לאסור על המשיבים לעשות שימוש זה בחצר הבית.

המשיבים טענו בכתב הגנתם, כי קיים הסכם שיתוף מכללא בין כל בעלי הדירות בבית, שלפיו כל אחד מבעלי היחידות שבקומת הקרקע זכאי לעשות שימוש ייחודי בחלק מהחצר הסמוכה אליו. הוא הדין לגבי שימוש בחלקים אחרים של הרכוש המשותף, כגון הגג, אשר בפועל בעלי הדירות העליונות עושים בו שימוש ייחודי. המשיבים לא הסתפקו בהגשת כתב הגנה והגישו תביעה שכנגד, נגד הנציגות והדיירים האחרים בבית המשותף, שבה עתרו לפסק-דין הצהרתי בדבר קיומו של הסכם שיתוף בין בעלי הדירות כמפורט לעיל. לחלופין, ואם לא יינתן פסק-דין הצהרתי, ביקשו המשיבים כי יינתן צו מניעה האוסר על הדיירים האחרים לעשות שימוש ייחודי בחלקי הרכוש המשותף המוחזקים על-ידיהם, לרבות מחסנים שנבנו מתחת לשטח הדירות.

בפסק-דינו קבע המפקח, כי מעדויותיה של הנציגות עולה, כי לא עצם השימוש שנעשה על-ידי המשיבים במסעדה ובחצר הוא הסיבה האמיתית לתביעה, כי אם שעות הפעילות של המסעדה, הנמשכות לשעות הלילה המאוחרות. על יסוד ממצא זה הוסיף המפקח המלומד וקבע, כי עילתה של התביעה אינה הפרת זכויותיהם הקנייניות של דיירי הבית או הנציגות, אלא "מטרד לדיירי הבית כתוצאה מהפעילות של המסעדה בשעות הלילה", אלא שאת הסעד להפסקת מטרד יש לבקש בבית המשפט המוסמך ולא אצל המפקח על רישום המקרקעין. מטעם זה נדחתה תביעתה של הנציגות לצו מניעה על הסף.

אשר לתביעה הנגדית של המשיבים קבע המפקח, ללא הנמקה, כי לא מצא בסיס לסעדים המבוקשים בכתב התביעה שכנגד, ולפיכך הורה על דחייתה.

פסק-דינו של המפקח כלל גם חיוב של המשיבים לשלם לנציגות דמי ועד בית, מחד-גיסא, כאשר במקביל נדחתה תביעתם של המשיבים להחזר הוצאות שיקום החצר, מאידך-גיסא. הצדדים השיגו לפנינו גם על מסקנותיו אלה של המפקח, אולם לא מצאנו בהן ממש ודין הערעור לגביהן להדחות.

לאחר ששקלנו את טענות הצדדים ביתר הסוגיות השנויות במחלוקת הגענו למסקנה, כי אין מנוס מקבלתם של שני הערעורים ומהחזרת הדיון אל המפקח. להלן יובאו הטעמים למסקנתנו זו, ראשון ראשון ואחרון אחרון.

כאבן המסד לדחיית תביעתה של הנציגות שמשה סברתו של המפקח, כי תביעתה של הנציגות הייתה בפועל אך בעילה של מטרד. דא-עקא, סברה זו אינה יכולה לעמוד. טעמו של דבר הוא, שעדיה של הנציגות (יעקב שניטן, יוסף יגיל) הלינו בעדויותיהם באופן מפורש על פגיעה בזכויותיהם ברכוש המשותף. כך, למשל, העיד מר שניטן, כי "התביעה הוגשה על-ידי הנציגות, שכן אנחנו חוששים שהנתבעים ישתמשו שוב בחצר ... אף פעם לא היה שימוש ייחודי של מי מהדיירים באף שטח". בדומה לכך העיד מר יגיל, כי "איש מעולם לא נתן לנתבעים חזקה בחצר ואף אחד מהדיירים לא קיבל חזקה ייחודית בחלק כלשהו מהרכוש המשותף של הבית". נכון הדבר, כי בד בבד התלוננו העדים שהמסעדה והשימוש בחצר גם גורמים למטרד, אולם בכך אין כדי לגרוע מהעובדה כי בראש ובראשונה הלינו על כך שהמשיבים תופסים חזקה ייחודית בשטח ועושים בו שימוש שאינו סביר. עולה מכאן, כי על המפקח היה לבחון את תביעתה של הנציגות לגופה, ולא היה מקום לדחותה מחמת חוסר סמכות עניינית.

על מנת להכריע בתביעתה של הנציגות היה על המפקח לקבוע ממצא עובדתי בשאלת קיומו של הסכם שיתוף מסוג זה שהמשיבים טוענים לו, היינו, האם קיים בין בעלי הדירות הסכם שלפיו רשאי כל בעל דירה לעשות שימוש ייחודי בחלקים הצמודים פיזית לדירתו. בהמשך לקביעת ממצא בסוגיה זו היה על המפקח לבחון, כיצד משליך הממצא שייקבע על התביעות ההדדיות. הדברים רלוונטיים לא רק לגבי טענתם של המשיבים בכתב הגנתם, כי כל יתר הדיירים הסכימו לשימוש הייחודי שהם עושים בחצר, אלא גם לגבי הטענה שהעלו בתביעה שכנגד, שלפיה עושים הדיירים שימוש ייחודי במחסנים שנבנו מתחת לשטח דירותיהם. במסגרת זו היה על המפקח להוסיף ולתת את הדעת על טענתם של המשיבים, כי המחסנים נבנו על-ידי הדיירים בהיקף החורג מהיתר הבניה שניתן לדיירים (סעיף 20 לכתב התביעה שכנגד), שלו, כנראה, ניתנה הסכמה. עיון בפסק-דינו של המפקח מעלה, כי לא נקבע ממצא כלשהו באיזה מהסוגיות המפורטות לעיל. במצב דברים זה, יש להחזיר את הדיון למפקח, על מנת שיבררן ויקבע לגביהן ממצא, כאשר על יסודו של ממצא זה יוסיף ויברר את התביעות ההדדיות.

סיכומו של דבר: חלקי פסק הדין הנוגעים לעניינים הכספיים, היינו, חיוב המשיבים לשלם דמי ועד הבית ודחיית תביעת המשיבים להחזר הוצאות שיקום החצר - נותרים על כנם.

יתר חלקיו של פסק הדין מבוטלים, והדיון מוחזר למפקח כמפורט לעיל. למען הסר ספק מובהר, כי על המפקח לאפשר למשיבים לבדוק את המחסנים שנבנו על-ידי דיירי הבית, כפי שנתבקש לפני המפקח. המפקח יהיה רשאי, כמובן, לקבל כל ראיה נוספת כפי שיראה לנכון. כמו כן יאפשר המפקח לצדדים להשלים את טענותיהם.

בשולי הדברים נציין, כי לאחר שסביר להניח שפסק-דינו של המפקח, יהא אשר יהא, לא יסיים את הסכסוך, שכן העילות הנזיקיות תיוותרנה על כנן, הצענו לבאי-כוח הצדדים להסכים כי חלף פסיקתו של המפקח, התביעות ההדדיות תוגשנה מחדש ותתנהלנה בבית-משפט שלום לגופן. ב"כ הנציגות והדיירים לא קיבל את הצעתנו. הדעת נותנת, כי הדבר יוביל להתדיינויות מיותרות, ואם כך יהיה - יש להצטער על כך.

הואיל ותביעתה של הנציגות לדמי ועד בית מהמשיבים התקבלה, בעוד שתביעתם הכספית של המשיבים נדחתה, לא ראינו מקום לבטל את ההוצאות שנפסקו על-ידי המפקח, מה עוד שהוצאות אלה עומדות ממילא על הצד היותר מתון.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות בערעור.

ניתן היום, י"ח באדר ב' תשס"ה (29 במרץ 2005), בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין אל באי-כוח הצדדים.

             ש ו פ ט ת                           ש ו פ ט                       ש ו פ ט

 קלדנית: צפורה בן-שבת התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: